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地價300萬一畝,容積率2.8,四線城市,房價大概會是多少?

本人造價領域,為大傢計算:1畝地是667平米,折算一畝地最多可以建設667*2.8=1868平米!推算每個平米樓面價就是3000000/1868=1605元平方。

接下來就是建安成本,造房子不是以前要講品質,所以整個靜安成本應該包括土建加安裝加市政加園林加電梯公區精裝修部分。

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土建1500,安裝500,市政500,園林500,公區精裝修1000。

所以建安成本是4000元平米

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規費和稅費,規費和稅費是必須規定要上交的,這個呢,一般占整個比例大概是15%左右,這樣折算的話:

(4000+1605)*0.15=840元

通過推算,保證開發商資金不是銀行貸款借來的利息與借貸後,說明開發商的成本=1605+4000+840=6445元平米。

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考慮後期營銷費用5%,利潤10%

開發商銷售價格6445*1.15=7400元。

那麼,開發商最終銷售的均價應該是在7500元左右,上下幅度不會超過300元。

如果開發商的實力不足,前期購買土地的錢也是通過民間借貸或者是銀行貸款,那麼這個價格就做不到瞭。

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如果涉及到的地塊很大,需要分三年到五年建設的話,那麼開發商一般采取的是首開低價、中開高價、尾開處理的方式。

就是說在首開的時候可能會給你弄一個6750起步,然後均價呢,大概在7100。

通過首開的教法,提高瞭品質,然後在第二次開盤的時候呢,起步價可能就要提到瞭,7100而均價提到瞭7500。

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尾盤處理的時候可能在7300就會給賣掉。

這種房子的計算主要看他要做的品質,實際土建成本是差不多的,樓盤與樓盤之間的差距在哪裡?在它的安裝市政原理和精裝修這些板塊,特別是市政園林精裝修,都是看不到的東西,他給你電梯好一點,電梯用差一點,瓷磚用好點,瓷磚又差一點,對這個建安成本差距會很大。

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如果說他這個盤6800均價賣給你們,那麼它在園林上肯定就會給你做的很差,水泥澆築一下就可以瞭,然後再給你種上香樟、桂花就可以。而且樹矮小!

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羊毛是出在羊身上,有的樓盤他可能他的樓面價很低,隻有1000元,但是他那15000也有他賣15000的道理,比如她在精裝修這一塊做得的非常好,瓷磚給你用的都是品牌的,然後安裝的管道給你用的都是正品的,那這個房子肯定也值15000。

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也不能單單隻看樓面價,也要也要看它的裝修標準,他設計的一個品質,像浙江省有一個企業叫綠城,他做的房子要比別的房子要貴的多,貴在哪裡?就是貴在它的細節上,同地段的房子,綠城要比人傢貴3000起步。

地價300萬一畝,容積率2.8,四線城市,房價大概會是多少?

但是別人的房子不好賣,綠城的房子就要搶光,為什麼大傢買的是這個品牌?買的是這個品質,它的園林做的好,市政做的好像地下管道做得好,第一個不堵塞,第二個呢,通過時間長瞭,管道沉降也不會裂管,後期你也不用維修。

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開發商開發房子,看不到的地方太多瞭,第一個頂樓的防水,第二個地下室以及整個結構同樣是高層,有的混凝土用的多,而有的是填充磚用的多一點。

地價300萬一畝,容積率2.8,四線城市,房價大概會是多少?

你買房子還是得看品質不能完全看價格當然當接受能力有限的話那肯定是挑選品質還可以性價比高的房子。。


更多觀點:

我給你簡單講一下成本價和房價怎麼計算出來的:

1.土地成本:主要包括土地款,契稅和配套費。如果地價300萬/畝,容積率2.8,那麼地上建築面積就是2.8*667=1870平方,那麼300萬均攤到每平方的土地成本就是是300萬除以1870,大概土地成本就是每平方1604元,加上契稅和配套費大概就是每平方1700元左右。

2.建安成本一般是每平方2800—3100,包括前期,基礎,地上,地下,景觀綠化,水電氣暖等,如果是四線城市建安成本就是2800元左右。

3.三大費用,包括銷售費用,管理費用,財務費用,大概占比5-10%,按照每平300-500左右。

4.稅費,主要包括土增稅,增值稅,企業所得稅等,大概每平300-500元左右。

綜上所述,單方成本每平5000-5500,加上利潤10%,房價大概在每平5500-6000元。

以上就是我的回答,希望對您有所幫助。


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更多觀點:

四線城市哈,300萬一畝地,一畝地是666平方,如果容積率2.8,那麼每平方的土地成本是300萬除以666再除去2.88=1600每平方,四線城市的建安成本是1800左右,綠化300-500每平方。再加上小區配套費,契稅、印花稅、營業稅、城建稅、土地稅、地方附加稅等,另外還要核算資本金成本、時間成本,正常還有2個點營銷成本,最後是開發商利潤,地市10%左右,房屋定價需要全部考慮進去。粗略估算,至少要賣到5000以上才行。

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