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90平的二手房成交價是120萬,銀行評估價為90萬,是銀行認為有30%的泡沫嗎?

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90平的二手房成交價是120萬,銀行評估價為90萬,是銀行認為有30%的泡沫嗎?我想你是誤解瞭銀行的意思。要解釋這個問題,我麼必須先瞭解清楚一套二手房在交易過程中存在的幾個價格。

一般情況下,一套二手房交易過程中存在4個價格:

第一個是實際成交價,這個價格是真實價格,隻有買賣雙方和中介知道。

第二個是國土局備案價,這個價格是為瞭計稅而設定的,但買賣雙方為瞭少交點稅,會故意保底這個價格。但房管局也不是那麼好忽悠的,房管局計稅的時候,肯定不會以買賣雙方上報的價格為準,而是有一套自己的估計,也就是下面要說的第三個價格。

第三個是房管局計稅價,這個價格一般會將比這套房子在市場上的價格略低一下。有人可能會問,為什麼不是更高,以為說高瞭你不服。

第四個就是銀行評估價,為什麼銀行也要來個評估價呢?因為你買房需要向銀行貸款,銀行貸款給你也需要有個判斷,而不是聽你隨便報價。一般來說,二套房首付比例30%,需要向銀行貸款70%,我們當然是希望銀行評估價越高越好,評估價越高貸款就越多,杠桿就越大。但銀行的評估價一般隻會比是市場略高一些。

深圳上個月發佈的“三價合一”,就是將後面備案價、房管局評估價、銀行評估價三個價格歸一,防止高評高貸,降低杠桿,減小銀行金融風險。

(作者:子非魚,41)


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評估是評估價,實際價格是實際價格。所以,你不能用實際的成交價來衡量銀行方面的評估價格,因為銀行方面給予貸款你,那麼也是需要承擔一定的風險的。這中間就可能就會存在折損。不要認為每年付利息給銀行,銀行也是存在壞賬率。可以說這部分差價就是為市場風險以及壞賬率所承擔的,因為銀行方面也是需要考慮風險的存在。

不能說二手房成交價為120萬,銀行評估為90萬,其中的30%就是泡沫。可以說是正常的評估范圍內以及認可值。要是以房子作為抵押物,那麼銀行首要考慮的就是風險。萬一出現瞭壞賬,以後沒有辦法還清貸款怎麼辦?單純的靠已回收的利息?那銀行還是虧帳。怎麼辦?在你斷息以後的時間裡進行計算,並且包含瞭其中的法律、人工、車輛等等費用在內,這樣計算下來的是存在折損的。那麼這個價格就會疊加在你的抵押物之中。

不是說房子存在泡沫,而是銀行方面評估的時候進行的風控。當然,要是純粹的評估,是要出售房產,那麼可能這90萬是將首付款減去的,貸款90萬。這就需要瞭解詳細的內容瞭。但是,要是從銀行處抵押貸款,不僅僅是房產,其他固定資產、不固定資產、證券資產等都會有著一定比例的下浮,這就是風險的控制,怕存在還不起錢時做的相應手段的處理。

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評估價與二手房的實際成交價不一致,這既是銀行規避風險的手段,也是行業慣例,主要有三點考慮。

90平的二手房成交價是120萬,銀行評估價為90萬,是銀行認為有30%的泡沫嗎?

1.評估價與成交價肯定不一致

成交價隻是個別房屋的交易價格,而評估價是市場總體價格水平,因此二者不會一致,成交價圍繞市場價格上下波動,成交價格隻是評估價格的參考。

2.評估價低有利於銀行規避風險

如果房價漲幅過快,為瞭防范風險,銀行會壓低二手房的評估價格,評估價格越低,客戶貸款的額度也就越少,實際支付的首付款就越多,銀行越安全。

題主的情況中,按照“貸款額上限等於二手房評估價70%”的比例計算,你實際能夠獲得的二手房貸款額度最高為63萬,相當於房屋成交價的52%,因此你的首付款比例將增加。

90平的二手房成交價是120萬,銀行評估價為90萬,是銀行認為有30%的泡沫嗎?

此外,銀行為瞭防范故意做高成交價格,零首付的惡性騙貸,也要使得評估價格低於成交價。

90平的二手房成交價是120萬,銀行評估價為90萬,是銀行認為有30%的泡沫嗎?

3.評估價低才能覆蓋銀行費用支出

假設房子抵押給銀行,按照評估價從銀行抵押貸款,如果到期不還貸款,把房子甩給銀行,銀行需要拍賣房子,才能變現,各種環節都需要費用支出。因此,銀行評估價肯定要比市場成交價低,這樣拍賣所得才能高於貸款損失,才能彌補各項費用支出。

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